¿Cómo verificar la legalidad del terreno que vas a comprar?

Existe una gran oferta de terrenos con facilidades de pago, enganches accesibles que pueden parecer una inversión atractiva. Sin embargo, la compra o incluso el enganche de un terreno puede convertirse en un problema si no conoces la legalidad del terreno y del vendedor. En este artículo te explicamos los tipos de terreno que existen y los pasos para verificar su legalidad según el tipo.  

Tipos de terrenos en México

1.- Terrenos ejidales

El terreno ejidal es asignado a un ejidatario y está destinado para usos agrícolas o agrarios, pero es propiedad del Estado.

2.- Terrenos comunales

La tierra comunal es inembargable, imprescriptible y no es enajenable, normalmente no se encuentra amparada con un certificado parcelario que determine específicamente las medidas, colindancias y superficie de la parcela que ampara dicho certificado.

3.- Terrenos indígenas

Identificados como zonas de comunidades indígenas, consideran la tierra como espacio privilegiado de reproducción material, lingüística y cultural. 

4.- Terrenos agrícolas, ganaderos y forestales

Son los suelos utilizados para el cultivo de vegetales, la reproducción y cría de animales mediante el uso de su vegetación, sea natural o inducida, así como, los suelos utilizados para el manejo productivo de bosques o selvas y las tierras rústicas que no estén efectivamente dedicadas a alguna otra actividad económica.

5.- Bienes nacionales

Los bienes nacionales son aquellos producidos y adscritos en propiedad a una comunidad de habitantes del territorio nacional de forma colectiva y son destinados al uso público. 

6.- Terrenos de propiedad privada

Son terrenos que pueden ser poseídos, comprados, vendidos, arrendados o dejados como herencia por personas naturales y jurídicas distintas del Estado, es decir, por elementos del sector privado de la sociedad.

¿Cómo saber si un terreno en compraventa es legal?

Los primeros cuatro tipos de terrenos mencionados anteriormente se regulan por la Ley Agraria, la Ley Orgánica de Pueblos y Comunidades Indígenas, y el Reglamento de la Ley Agraria en materia de Ordenamiento para la expropiación de terrenos ejidales y comunales. Para verificar la legalidad de este tipo de terrenos en compraventa, es necesario acudir a la Oficina del Comisariado Ejidal del Estado o Municipio, Ayuntamiento y Oficina de Desarrollo Urbano y verificar que exista autorización del Gobierno del estado para la urbanización del predio, asimismo, podrás conocer el nombre del titular de la posesión, mediante el título correspondiente que acredite a quien pertenecen dichos predios o terrenos. 

Respecto a los primeros cuatro tipos de terrenos en términos de la Ley Agraria, mediante un procedimiento judicial se puede constituir la propiedad privada de dichos predios, sin embargo, no existe un traslado de dominio, solamente se vende la posesión, goce y uso del predio,

Por lo que respecta a los terrenos de Bienes Nacionales, estos suelen ser regulados y controlados por organismos federales del Gobierno (SHCP, SAT, INDAABIN y Segob). Para adquirir terrenos de Bienes Nacionales, hay que inscribirse en la Comisión Federal de Bienes Nacionales para solicitar ser adjudicatario de algún bien inmueble, conforme a los términos de la Ley de Bienes Nacionales.

Por último, los terrenos de propiedad privada pertenecen a una persona particular física o moral y su propiedad la acredita mediante una escritura notarial de propiedad. Para verificar la legalidad de los terrenos de propiedad privada en compraventa, es necesario acudir a la Oficina del Comisariado Ejidal del estado o municipio, Ayuntamiento y Oficina de Desarrollo Urbano, para verificar que exista autorización del Gobierno del estado para la urbanización del predio de que se trate. El encargado de la oficina consultará el plano y expediente del predio para saber si está autorizado o no. En caso de que esté autorizado, podrás saber los datos del titular del predio y si la documentación está en orden para realizar una compra segura. 

Para verificar la legalidad del propietario es necesario verificar los antecedentes del predio en el Registro Público de la Propiedad, el Archivo General de Notarías, el Sistema de Administración Tributaria (SAT) y el Sistema de Aguas. Además, para celebrar contratos de compraventa de estos predios se debe de aplicar el Código Civil del estado en el que se ubica el predio.

Recuerda que es importante que te asegures de que todo está en regla. Antes de dar un anticipo o iniciar los trámites de compraventa verifica la legalidad del terreno, así evitarás arriesgar tu dinero, ser víctima de fraudes o tomar decisiones incorrectas.